전세사기 예방을 위한 필수 확인사항 및 안심전세앱 임대인 정보조회 방법 안내!

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2025년 현재, 전세사기로 인한 피해가 끊이지 않고 있습니다. 특히 보증금 반환을 받지 못하는 사고가 급증하며, 수많은 임차인들이 생활 기반을 잃는 사례가 발생하고 있습니다. 전체 피해 금액이 2조 원을 넘고 있으며, 특히 청년층의 피해가 매우 심각한 수준입니다. 이러한 문제를 해결하고자 정부는 제도 개선을 지속적으로 추진 중인데요, 2025년 5월 27일부터는 전세 계약을 맺기 전, 임대인의 동의 없이도 HUG 보증 이력 및 사고 이력 등을 조회할 수 있는 제도가 본격 시행되었습니다.

이제부터는 계약 체결 전부터 임대인의 다주택 여부, 보증금반환보증 가입 여부, 최근 3년간의 대위변제 발생 건수 등을 확인할 수 있어, 임차인이 더욱 안전하게 전세계약을 진행할 수 있습니다.
해당 정보는 ‘안심전세앱’을 통해 간편하게 조회가 가능하며, 이는 전세사기를 사전에 예방하는 데 실질적인 전환점이 될 것으로 기대됩니다.

이번 포스팅에서는 임대인 정보조회 제도에 대한 최신 정보와 함께, 안심전세앱을 활용한 방법, 전세계약 전 확인해야 할 필수 항목들에 대해 단계별로 안내해드리겠습니다.

전세계약 전, 반드시 확인해야 할 임대인 정보는? [전세사기 예방 체크리스트]

✔ HUG 전세금 반환보증 가입주택 보유 수
해당 임대인이 HUG 보증에 가입한 주택을 몇 채나 보유하고 있는지를 확인할 수 있습니다. 이 정보는 임대인의 신뢰도를 평가하는 데 있어 매우 유용한 기준이 됩니다.

✔ 보증 금지 대상 여부
일정 조건(연체 등)에 해당되는 임대인은 보증 가입이 금지되어 있습니다. 보증 금지 대상 여부는 해당 임대인이 보증 사고를 일으킬 가능성을 가늠할 수 있는 핵심 정보입니다.

✔ 최근 3년간 대위변제 발생 건수
HUG에서 보증금을 대위변제한 기록이 있는 임대인이라면, 그만큼 보증 사고가 많았다는 뜻입니다. 해당 임대인과 계약을 체결하는 데 있어 신중을 기해야 합니다.

🔎 이 모든 정보는 2025년부터 임대인의 동의 없이도 임차인이 직접 조회할 수 있도록 변경되었습니다.

안심전세앱으로 임대인 정보 확인하는 방법

안심전세앱은 국토교통부와 HUG(주택도시보증공사), 한국부동산원이 함께 만든 전세사기 예방 전용 플랫폼입니다.
2025년 6월 23일부터 비대면 신청이 가능해졌으며, 집을 보기 전이나 계약을 논의하는 단계에서도 손쉽게 사용할 수 있습니다.

✔ 이용 전 준비사항

공인중개사를 통해 계약 의사를 확인받아야 합니다.
공인중개사 확인서를 지참한 후, HUG 지사 방문 혹은 안심전세앱 비대면 신청으로 접수합니다.
임대인의 동의 없이도 가능하지만, 신청인당 월 3회로 제한되어 있습니다.

✔ 신청 결과 확인

지사 방문 시: 문자로 통지
앱 신청 시: 앱 내에서 확인 가능

🔎 계약 당일에는 임대인이 앱에서 본인 정보를 조회해 직접 보여주는 방식도 가능합니다.

☞ 안심전세앱(안드로이드) 다운로드 바로가기

☞ 안심전세앱(ios) 다운로드 바로가기

등기부등본, 전세계약 전 반드시 확인해야 할 서류

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 해당 부동산의 소유자와 권리관계를 파악할 수 있는 가장 중요한 서류입니다.
특히 아래 두 가지 항목을 중점적으로 확인해야 합니다.

✔ 갑구 – 소유권 관련 정보

현재의 소유주가 누구인지
압류, 가압류, 가등기 등 권리 제한이 있는지

✔ 을구 – 근저당 및 전세권 설정 여부

기존 세입자의 임차권이나 전세권 존재 여부
임대인이 설정한 근저당권(빚)이 얼마인지
보증금과 선순위 채권의 합계가 집값의 80% 이상이라면 위험

🔎 등기부등본은 누구나 대법원 인터넷등기소(700원)에서 열람 및 출력이 가능합니다. 반드시 계약 전, 계약 당일에도 다시 확인해야 합니다.

☞ 대법원 인터넷등기소 바로가기

전세계약 전 주택 실태 점검 체크리스트

임대인 정보 확인만큼 중요한 것이 주택 자체의 물리적·환경적 상태입니다. 아래 항목들을 확인하며 꼼꼼한 점검표를 만들어보세요.

✔ 주택 구조 및 면적

● 복층 또는 단층 여부, 내 생활에 적합한 면적인지

✔ 채광, 환기, 결로 및 곰팡이

● 햇빛이 잘 들어오는지, 곰팡이 흔적이 있는지

✔ 보일러, 에어컨, 이중창 등 냉난방 상태

● 오래된 보일러는 난방비가 많이 나올 수 있어요

✔ 안전 및 방범설비

● 공동현관 도어락, CCTV, 가스관 방범덮개 확인

✔ 배수 상태 및 하수구 역류 여부

● 욕실, 세탁실 물이 잘 빠지는지 확인

✔ 외부 환경 및 교통

● 대중교통 접근성, 주차 공간 확보 여부 등

🔎 동행인을 데리고 집을 보는 것도 도움이 됩니다. 메모를 하면서 물리적 조건을 꼼꼼히 체크해보세요.

전세사기 피해를 막는 실제적 대응 방법

전세사기는 단순히 법적인 문제를 넘어서 삶의 기반을 흔드는 문제입니다. 따라서 사전 점검과 함께, 계약 시 다음을 실천해보세요.

계약서는 공인중개사 입회하에 작성
특약사항에는 임대인의 보증 가입 조건 명시
임대인 신분증, 소유권 일치 여부 철저 확인
전입신고와 확정일자 즉시 처리

🔎 안심전세앱을 통해 해당 주택의 전세보증 가입 가능 여부도 미리 확인할 수 있습니다.

상습 채무불이행자, 보증금 미반환 임대사업자 명단 공개 제도 활용법

전세사기 예방의 핵심은 '문제가 생기기 전에' 위험 신호를 감지하는 것입니다.
2023년 9월 29일부터 시행된 ‘상습 채무불이행자 명단공개 제도’와 ‘보증금 미반환 임대사업자 정보공개 제도’는 바로 그 역할을 수행합니다. 이제는 임대인의 동의 없이도, 이런 위험한 임대인의 정보를 직접 확인할 수 있게 되었습니다.

✔ 상습 채무불이행자 명단공개 제도란?

해당 제도는 주택도시기금법 제34조의5에 따라, 아래와 같은 요건을 모두 충족한 임대인을 국토교통부 및 HUG 홈페이지, 안심전세앱을 통해 공개하는 제도입니다.

(1) 공개 대상 요건

HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급한 적이 있음 (보증채무 발생)
최근 3년 이내에 다른 보증금도 반환하지 않은 전력이 있음
HUG의 구상채권액 총합이 2억 원 이상
강제집행 또는 보전처분이 실제로 시행되었을 것

(2) 공개 내용

임대인의 성명, 나이, 주소
임차보증금반환채무 금액 및 불이행 기간
HUG의 보증채무 이행일, 구상채무 금액
강제집행 횟수 등

🔎 공개 후 임대인이 채무를 이행하거나 정당한 사유가 있으면 소명 절차를 거쳐 정보가 삭제될 수 있습니다.
하지만 명단공개 전 소명 기회도 2개월간 제공되므로, 단순 실수로 오인될 가능성은 낮습니다.

(3) 조회 방법

HUG 홈페이지 또는 안심전세앱에서 ‘상습 채무불이행자 명단’ 확인 가능
임차인 누구나 임대인 동의 없이 조회 가능

☞ 상습 채무불이행자 조회

✔ 보증금 미반환 임대사업자 명단공개 제도란?

‘보증금 미반환 임대사업자’ 공개는 민간임대주택법 제60조의2에 따라 시행되며, 임차인의 명백한 피해가 확인된 경우 공개됩니다.

(1) 공개 요건

임차인이 보증금 반환 소송에서 승소했지만, 임대인이 반환하지 않은 경우
분쟁조정위원회 조정이 성립되었으나 임대인이 이행하지 않은 경우
1억 원 이상 보증금을 반환하지 않고 6개월 이상 경과한 경우

(2) 공개 내용

임대인의 성명 또는 법인명
임대사업자 등록번호
임대주택 소재지
등록 말소 사유 및 말소일자

(3) 조회 방법

국토교통부 홈페이지, 임대등록시스템(렌트홈), 안심전세앱 등에서 열람 가능

🔎 단순히 채무가 있다고 해서 공개되는 것은 아니며, 명단 공개까지는 심의위원회의 심사 및 의결을 반드시 거칩니다.

☞ 보증금 미반환 임대사업자 조회

전세계약은 단순히 입주를 위한 절차가 아닙니다. 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 지키기 위한 법적, 경제적 판단이 필요한 순간입니다. 정부는 안심전세앱, 임대인 정보조회 제도, 명단공개 시스템 등 다양한 수단을 마련해 임차인의 안전을 제도적으로 뒷받침하고 있습니다. 하지만 제도가 있어도 직접 확인하고 활용하지 않으면 의미가 없습니다.
집을 보러 가기 전, 계약을 논의하기 전, 반드시 다음을 실천하세요